Herstellingen aan een huurhuis : wie betaalt de rekening?

Als er in de loop van de huurovereenkomst iets stuk raakt in de woning of het appartement dat je verhuurt, rijst er wel eens discussie over wie de kosten daarvan precies moet betalen. De huurder zal allicht vragen dat jij de herstelling bekostigt terwijl jij misschien wel meent dat je huurder hiervoor opdraait. We zetten de spelregels even op een rijtje.

Het principe. Als je een huis of een appartement verhuurt waarin je huurder zijn hoofdverblijf heeft, geeft de wet aan wie welke herstellingen moet doen. Meer bepaald moet jij als eigenaar zorgen voor alle grote herstellingen, de grote onderhoudswerken en de herstellingen die nodig zijn door overmacht, ouderdom en slijtage.

Je huurder op zijn beurt staat in voor de zogenaamde huurherstellingen. Dit zijn de minder grote, vaak voorkomende herstellingen die verbonden zijn aan het gebruik van de woning en die niet te wijten zijn aan overmacht, slijtage of ouderdom. Je huurder moet ook herstellingen doen van schade die hij door zijn fout (of de fout van mensen die bij hem op bezoek kwamen) veroorzaakte.

Enkele voorbeelden... Als eigenaar moet je bv. de kosten betalen van een grote herstelling aan de verwarmingsketel, boiler, het gasvuur en diens meer. Ook als je ijskast of oven in de ingebouwde keuken door ouderdom aan vervanging toe is, moet jij de kosten daarvan betalen. Je huurder moet bijvoorbeeld de herstellingskosten dragen van een lekkende kraan, het vervangen van een schakelaar of zekering enz. Hij is bijvoorbeeld ook aansprakelijk voor krassen of sporen van naaldhakken op de vloer, schade door een foutief gebruik van ingebouwde keukentoestellen of voor beschadigingen die ontstaan tijdens een verhuizing.

Bij een discussie over wie wat precies moet betalen, heeft de vrederechter het laatste woord. Als er zich een defect voordoet zou je met je huurder kunnen afspreken gezamenlijk een vakman aan te spreken en die zijn mening te laten geven over de reden van het defect. Afhankelijk van diens bevindingen kan je dan vervolgens zien wie de kosten van de vakman in kwestie moet betalen.

Andere afspraken maken?
Je kan met je huurder in het huurcontract dat je afsluit geen andere regeling afspreken. De wettelijke bepalingen rond huurherstellingen zijn nu eenmaal van zogenaamd dwingend recht.

Een uitzondering op deze regeling geldt voor huurovereenkomsten die werden gesloten tot en met 18 mei 2007. Hierin konden wel andere afspraken worden gemaakt. In deze contracten kon je je huurder dus verplichten om ook de kosten van andere herstellingen (dan diegene waartoe hij wettelijk verplicht is ze op zijn kosten te doen) op zich te nemen. Als je nog een contract met je huurder hebt dat dateert van voordien, dan is de daarin opgenomen regeling inzake herstellingskosten nog wel geldig.

Je huurder belt een hersteller. Het gebeurt maar al te vaak dat je huurder, als er zich een probleem stelt, een hersteller opbelt en hem naderhand vraagt om de rekening naar jou als verhuurder te sturen.
Met deze werkwijze hoef je het niet eens te zijn. Je moet deze factuur niet betalen. Protesteer de factuur dadelijk op het moment dat je ze ontvangt. Doe dat via een aangetekende brief aan de aannemer. Stuur meteen ook een copie van je brief (eveneens aangetekend) naar je huurder. Laat aan de aannemer weten dat je hem nooit de opdracht gaf om de werken uit te voeren. Je kan ook de noodzaak van de werken betwisten en er meteen ook op wijzen dat je sowieso met een andere aannemer zou hebben gewerkt.

Om alle discussies te vermijden kan je expliciet in het huurcontract bepalen dat het de huurder verboden is om een aannemer in jouw plaats te gelasten. Je zou in het contract ook een lijst van vakmannen kunnen opnemen die je huurder kan contacteren als er zich een probleem voordoet.


Bron : Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)