Wanneer heb je recht op 6% btw bij nieuwbouw

1. Op welk bedrag betaal je btw als je een nieuwbouwwoning of -appartement aankoopt?

Vooraleer we de voorwaarden inzake 6% btw toelichten, is het belangrijk om te weten op welk deel van de aankoopprijs je btw moet betalen bij aankoop van een nieuwbouw woning, op plan of instapklaar.

Je betaalt btw op:

• Ofwel de volledige aankoopprijs (nl. de constructiewaarde + de grondwaarde)
• Ofwel enkel de constructiewaarde (dit is van toepassing als de grondeigenaar en de contstructie-eigenaar verschillende personen of entiteiten zijn). 
  Op de grondwaarde betaal je dan als koper 12% verkooprechten (ook wel registratierechten genoemd) i.p.v. btw. (Brussel en Wallonië:12,5%).

2. Aan welke voorwaarden moet je voldoen om nieuwbouw te kunnen aankopen aan 6% btw?

De voorwaarden om een nieuwbouwwoning te kunnen aankopen aan 6% btw, zijn sinds de goedkeuring van de Programmawet (29.07.2025 publicatie Belgisch Staatsblad) definitief wettelijk verankerd en houden in:

1. Voorwaarden waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen voor een verlaagd btw-tarief van 6%

Er zijn vele voorwaarden waaraan de promotor of bouwheer moet voldoen zodat zijn nieuwbouwproject voor dit tarief in aanmerking zou kunnen komen.

• De opbouw van de woning (= huis, appartementsgebouw,...) moet een afbraak van een bestaand gebouw zijn voorafgegaan
• De bouwheer zorgt voor de betaling van de afbraakwerken van het oude gebouw
• De verhouding van de oppervlakte van het afgebroken pand tegenover de oppervlakte van het nieuwe pand: de oppervlakte van de nieuwe entiteit die in kader van eigen gebruik of verhuur op de private huurmarkt mag maximaal 175m2 zijn

2. Voorwaarden waaraan de koper moet voldoen voor een verlaagd btw-tarief van 6%

Wordt aan bovenstaande voorwaarden voldaan en kan dus de verkoop aan 6% btw gebeuren, dan moet de koper aan een aantal voorwaarden voldoen.
Hierbij maken we een onderscheid of je de woning aankoop voor eigen gebruik (= als eindgebruiker) of voor langdurige verhuur (= als investeerder):

a. Eigen gebruik

• in dit geval moet je de woning in kwestie zelf aankopen en niet via een vennootschap;
• je moet je domicilie zonder uitstel plaatsen in de woning van zodra ze af is;
• de woning moet hoofdzakelijk - d.i. meer dan 50% - voor persoonlijk gebruik gebruikt worden;
• je mag nog geen eigenaar zijn van een andere woning (handelszaak, handelspand of bouwgrond vormt geen belemmering, maar een woning in het buitenland of een vakantieverblijf wel, maar er zijn een aantal uitzonderingen wat betreft erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning (nl.: indien de bijhorende verkoopakte van de huidige gezinswoning wordt verleden ten laatste op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je de nieuwe woning die je aankocht aan 6% btw in gebruik neemt). Deze voorwaarde wordt sinds 29.07.2025 per koper beoordeeld;
• je moet al deze voorwaarden 5 jaar (nl. tot 31 december van het 5e jaar dat volgt op het jaar waarin je als koper de nieuwbouwwoning begint te gebruiken) blijven aanhouden;
• de totale bewoonbare oppervlakte van de entiteit mag maximaal 175m2 zijn.

b. Investeerder: aankopen om te verhuren op de private huurmarkt

• je mag zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn;
• de eigendom wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon;
• de woning wordt minstens gedurende 15 jaar verhuurd op de private verhuurmarkt. Opgelet: controle hierop gebeurt via geregistreerde huurcontracten;
• de totale bewoonbare oppervlakte van de entiteit mag maximaal 175m2 zijn.

c. Investeerder: aankopen om te verhuren op de sociale huurmarkt

• je mag zowel een natuurlijke persoon als een rechtspersoon zijn;
• je verhuurt de woning aan een natuurlijke persoon;
• de woning wordt minstens gedurende 15 jaar verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of woonmaatschappij. Opgelet: controle hierop gebeurt via geregistreerde huurcontracten;

Wat als je de voorwaarden niet naleeft?

Dan zal je het genoten btw-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin je niet meer aan de voorwaarden voldoet, nl.: X/5de (in geval van eigen bewoning) of X/15de (in geval van langdurige sociale verhuur/beheer door een SVK/langdurige verhuur op de private huurmarkt).

In alle gevallen is het belangrijk voorafgaand een verklaring te ondertekenen die door de verkoper wordt ingediend via MyMinfin.

3. Aan welke voorwaarden moet je voldoen om een nieuwbouwwoning te kunnen bouwen aan 6% btw?

Koop je zelf een eigendom aan die je vervolgens afbreekt en heropbouwt, dan kan je voor de kosten die hierbij worden aangerekend, rekenen op een btw-tarief van 6% i.p.v. 21%, indien je aan de bijhorende voorwaarden voldoet. Je kan in dat geval dus bouwen aan 6% btw.

Opgelet: bepaalde werken - die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning - zijn uitgesloten van het 6% btw-tarief, nl.: tuinaanleg, plaatsen van afsluitingen, een zwembad, een sauna, een golfbaan, een tennisterrein, verwarming die werkt op fossiele brandstoffen (sinds 29.07.2025),...

Deze regeling is permanent sinds 1 januari 2024 en geldt voor heel België.

Om te kunnen genieten van dit voordeeltarief van 6% btw moet je voldoen aan enkele voorwaarden: 

• je moet het gebouw zelf aankopen en niet via een vennootschap;
• je moet je domicilie zonder uitstel plaatsen in de nieuwe woning van zodra deze af is;
• de nieuwe woning moet hoofdzakelijk (d.i. meer dan 50%) voor persoonlijk gebruik gebruikt worden;
• de maximaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning mag niet meer dan 200 m2 zijn (de bewoonbare oppervlakte is de som van de leefruimtes zoals keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamer(s), bewoonbare zolder- en kelderruimte én alle ruimtes die worden gebruik voor de eventuele uitoefening van een economische activiteit);
• je mag nog geen eigenaar zijn van een andere woning (er zijn een aantal uitzonderingen wat betreft erfenissen en een snelle verkoop van de huidige gezinswoning: nl.: indien de bijhorende verkoopakte van de huidige gezinswoning wordt verleden ten laatste op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin je als bouwheer de woning begint te gebruiken);
• je moet al deze voorwaarden 5 jaar (nl. tot 31 december van het 5e jaar dat volgt op het jaar waarin je als koper de nieuwbouwwoning begint te gebruiken) blijven aanhouden;

Wat als je beslist als bouwheer om je nieuwe woning niet zelf te bewonen, maar om deze te verhuren (particuliere of sociale verhuur) of in beheer te plaatsen bij een sociaal verhuurkantoor?
Je kan dan ook van dit voordeel genieten, maar dan is de enige voorwaarde dat de private verhuur/sociale verhuur/het sociale beheer minstens 15 jaar wordt aangehouden.
Ook van toepasssing voor rechtspersonen en dus ook voor ontwikkelaars die woningen zelf in eigendom houden en (particulier of sociaal) verhuren.

Voldoe je niet voldoende lang aan de voorwaarden, dan speelt ook hier een correctiemechanisme en moet het genoten voordeel teruggestort worden in functie van de periode waarin je de voorwaarden niet meer naleeft, nl.: X/5de, dan wel X/15de.

Daarom is het ook in deze situatie essentieel om een voorafgaande verklaring af te leggen via MyMinfin.